TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN ÚC QUÝ II 2020: NHÀ ĐẦU TƯ CẦN CÓ CHIẾN LƯỢC NHƯ THẾ NÀO?

Đăng ngày 16/04/20

Sau gần 1 tháng kể từ khi thủ tướng Úc Scott Morrison ban hành lệnh cách ly toàn quốc, những biện pháp phòng ngừa dịch bệnh Covid-19 đã bắt đầu cho thấy hiệu quả khi số ca lây nhiễm mỗi ngày đã giảm đi rõ rệt (Worldometer, 2020a). Tuy nhiên, ở mặt khác, các biện pháp trên cũng đã phần nào bắt đầu tạo ra ảnh hưởng đối với nền kinh tế Úc. Chính phủ Úc đã ước tính trong vòng 6 tháng tới, sẽ có khoảng 6 triệu người (1/2 dân số lao động ở Úc) bị mất thu nhập do ảnh hưởng của dịch bệnh và sẽ cần tới sự hỗ trợ từ các gói phúc lợi mà chính phủ Úc đã công bố (Henderson, 2020). Thị trường chứng khoán Úc, vốn nhạy cảm hơn với những biến đối kinh tế, đã có biến chuyển lớn khi trong vòng 3 tuần đầu tháng 3, chỉ số S&P 500 đã sụt giảm hơn 1000 điểm (Marketwatch.com, 2020).

Đối với thị trường bất động sản, theo thống kê của CoreLogic, trong ba tháng đầu năm 2020, giá nhà ở Úc đã tăng trung bình 2.8% (CoreLogic Australia, 2020). Mặc dù vậy, do thị trường bất động sản thường phản ứng chậm hơn với thị trường cổ phiếu với các biến động kinh tế, Quý 2 năm 2020 được dự đoán sẽ thể hiện rõ rệt hơn những ảnh hưởng của dịch Covid-19 tới thị trường bất động sản Úc. Gần như chắc chắn giá nhà ở Úc sẽ giảm, tuy nhiên, biên độ giảm và thời gian hồi phục thị trường sẽ phụ thuộc rất nhiều vào các diễn biến sắp tới của dịch bệnh.

Trong bản phân tích mới nhất, Louis Christopher – chuyên gia phân tích thị trường và người sáng lập công ty SQM Research, đã đưa ra các đánh giá và phân tích dựa trên các số liệu hiện có để đưa ra các trường hợp có thể xảy ra đối với thị trường bất động sản Úc trong thời gian sắp tới:

TRƯỜNG HỢP 1: Mức ca nhiễm mới giảm xuống 0 vào cuối tháng 4, tình hình dịch bệnh được kiểm soát, và chính phủ bắt đầu dỡ bỏ một số lệnh giới nghiêm vào thời điểm cuối tháng 5, và hầu hết hoạt động kinh doanh sẽ trở lại bình thường trong Quý 3 năm 2020

Theo xu hướng hiện tại, có khoảng 50% khả năng các tiểu bang của Úc sẽ bắt đầu ghi nhận 0 ca nhiễm mới vào thời điểm cuối tháng 4, đầu tháng 5. Nếu tình hình cải thiện hơn, khả năng cao chính phủ Úc sẽ bắt đầu dỡ bỏ một số lệnh cấm đã được đặt vào cuối tháng 3 vừa rồi, trong đó có lệnh cấm đấu giá bất động sản (Khadem, 2020).

Nếu đa số các hoạt động kinh tế bắt đầu trở lại bình thường vào khoảng cuối tháng 5, thì rất có thể sự tự tin sẽ dần quay trở lại với thị trường bất động sản Úc. Cộng thêm áp lực về kinh tế được giảm thiểu bởi các gói cứu trợ trị giá hơn 320 tỉ AUD của chính phủ (The Treasury of Australia, 2020), thị trường bất động sản được dự kiến sẽ giảm trong Quý 3 năm 2020, nhưng sẽ hồi phục vào Quý 4 năm 2020 và tăng trưởng lại vào Quý 1 năm 2021.

Một trong những lý do để đưa ra nhận định trên là mức lãi suất cho vay thấp kỉ lục hiện tại của các ngân hàng tại Úc. Với lịch sử tín dụng tốt, người Úc hiện tại có thể vay mua nhà với mức lãi suất hàng năm từ 2.5% tới 2.8% (Terrano, 2020). Lãi suất thấp sẽ tạo ra thêm động lực và cơ hội cho người mua nhà ở Úc khi giá nhà giảm vào Quý 3 năm 2020. Ngoài ra, với mức thu nhập cho thuê trung bình hàng năm hiện tại là 2.9% với nhà đất và 3.9% với căn hộ (SQM Research, 2020b), lãi suất thấp sẽ tạo ra thêm nhiều cơ hội cho nhà đầu tư dễ dàng tìm được những bất động sản sinh lời hơn.

TRƯỜNG HỢP 2: Dịch bệnh vẫn tiếp diễn tuy số ca nhiễm có thuyên giảm. Số lượng ca nhiễm mới theo ngày không thể xuống mức 0 hoặc xuống được mức 0 nhưng chỉ trong thời gian ngắn (tương tự với tình hình Hàn Quốc hiện tại (Worldometer, 2020b)

Nếu trường hợp này xảy ra, chắc chắn các biện pháp cách ly xã hội hiện tại sẽ được chính phủ kéo dài (6 tháng hoặc hơn), và khả năng cao các lệnh cấm nghiêm khắc hơn sẽ được ban hành để đảm bảo dịch bệnh không bùng phát trở lại, nhất là khi khoảng thời gian từ tháng 6 tới tháng 9 sẽ là mùa Đông ở Úc. Với tình hình trên kéo dài, những thiệt hại về kinh tế sẽ trở nên nghiêm trọng hơn và nền kinh tế sẽ cần nhiều thời gian hơn để hồi phục.

Theo số liệu thống kê gần nhất của Cục Thống kê Úc, trong năm 2016, có hơn 2 triệu doanh nghiệp vừa và nhỏ đang hoạt động tại Úc, và các doanh nghiệp này hiện đang cung cấp việc làm cho hơn 50% lực lượng lao động của Úc (Australian Small Business and Family Enterprise Ombudsman, 2016). Những doanh nghiệp trên hiện đang là đối tượng chịu nhiều ảnh hưởng nhất của dịch bệnh. Khi lệnh cấm kéo dài hơn 6 tháng, rất nhiều trong số những doanh nghiệp trên sẽ không thể duy trì hoạt động kinh doanh do thời gian không có thu nhập kéo dài, kể cả khi họ được nhận trợ cấp của chính phủ, bao gồm một khoản hỗ trợ trực tiếp 10,000 AUD/doanh nghiệp và trợ cấp trả lương cho nhân viên trị giá 3,000AUD/tháng cho mỗi nhân viên là người Úc hoặc có thường trú nhân Úc. Vì thế, khi thời hạn nhận trợ cấp kết thúc, những doanh nghiệp gặp khó khăn rất có thể sẽ phải tuyên phố phá sản, khiến nguồn cung việc làm ở Úc giảm mạnh thời kì hậu Covid-19.

TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN ÚC QUÝ II 2020: NHÀ ĐẦU TƯ CẦN CÓ CHIẾN LƯỢC NHƯ THẾ NÀO?

Tỷ lệ thất nghiệp cao và nguồn cung việc làm giảm mạnh là những dự đoán cho nước Úc thời kỳ hậu Covid-19. Nguồn ảnh: The Guardian.

Tỉ lệ thất nghiệp cao kéo dài chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới sức mua bất động sản của thị trường nội địa Úc và sẽ kéo giá bất động sản xuống mạnh, nhất là khi Úc là nước đứng thứ 2 thế giới về tỉ lệ nợ trên GDP (Heath & Veroude, 2020). Ngoài ra, do khả năng cao Úc sẽ tiếp tục giữ các lệnh hạn chế người nước ngoài nhập cảnh vào Úc, gia tăng dân số từ nhập cư nước ngoài sẽ giảm mạnh, dẫn tới có ít nhu cầu đầu tư bất động sản hơn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Đây cũng là một yếu tố ảnh hưởng lớn, khi nhập cư nước ngoài chiếm hơn 2/3 tỉ lệ gia tăng dân số hàng năm của Úc (Australian Bureau of Statistics, 2019).

Với bối cảnh trên, ông Louis Christopher nhận định thị trường bất động sản có thể giảm mạnh tới 30%, nhất là đối với thị trường Sydney và Melbourne, do hai thị trường này có giá nhà được bơm phồng khá nhiều so với thu nhập bình quân của khu vực (giá nhà ở Sydney gấp 10.8 lần thu nhập bình quân khu vực và ở Melbourne là 8.4 lần) (Matusik Missive, 2018). Các thành phố khác như Brisbane, Canberra,… sẽ chịu ảnh hưởng ít hơn do mức giá nhà so với thu nhập ở các thành phố trên thấp hơn nhiều so với Sydney và Melbourne.

Thu nhập từ thuê nhà sẽ bị ảnh hưởng mạnh.

Theo thống kê, ước tính có khoảng hơn 340,000 bất động sản ở Úc được sử dụng làm căn hộ nghỉ dưỡng trên ứng dụng AirBnB (Sigler & Panczak, 2020), và theo thống kê của trang SQM Research, hiện tại ở Úc có hơn 68,000 bất động sản theo diện cho thuê dài hạn đang bị bỏ trống ở Úc. Với tỉ lệ gia tăng dân số hạn chế do nhập cư nước ngoài bị giới hạn, nhu cầu thuê nhà đi xuống do thất nghiệp, kèm theo một số lượng lớn bất động sản từ thị trường cho thuê ngắn hạn được chuyển đổi sang thị trường cho thuê dài hạn, rất có thể giá cho thuê của bất động sản Úc sẽ giảm mạnh trong giai đoạn 2020 – 2021. Ngay ở thời điểm hiện tại, đã bắt đầu có những dấu hiện về suy giảm khi giá thuê căn hộ ở Úc giảm nhẹ 0.3% và giá thuê nhà giảm 0.9% vào tháng 3 vừa rồi (SQM Research, 2020a). Thu nhập cho thuê giảm sẽ làm giảm sức hút của thị trường với các nhà đầu tư bất động sản.

TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN ÚC QUÝ II 2020: NHÀ ĐẦU TƯ CẦN CÓ CHIẾN LƯỢC NHƯ THẾ NÀO?

Thị trường cho thuê nhà ngắn hạn dự báo nhiều biến động do ảnh hưởng của đại dịch lên nhu cầu đi lại và nghỉ dưỡng. Nguồn ảnh: Harvard Business Review.

Kết luận

Thời điểm 30 ngày sắp tới sẽ cho chúng ta biết trường hợp nào trong số hai trường hợp trên sẽ xảy ra. Trường hợp 1 sẽ là trường hợp lý tưởng và đáng mong đợi hơn, và nếu tình hình cải thiện theo hướng trên, thời điểm Quý 3 năm 2020 sẽ là cơ hội tốt để đầu tư vào thị trường bất động sản Úc. Nếu tình hình biến chuyển theo hướng Trường hợp 2, thị trường sẽ trở nên khó lường hơn và nhà đầu tư sẽ cần kiên nhẫn theo dõi các biến chuyển về thị trường và kinh tế trong nửa cuối năm 2020 và nửa đầu năm 2021 để xác định xu hướng của thị trường và thời điểm đầu tư thích hợp.

WeGlobal sẽ tiếp tục theo dõi và có những phân tích về thị trường tới quý khách trong thời gian sắp tới.

Nguồn Thông Tin: 

Australian Bureau of Statistics. (2019). Australian Demographic Statistics – Sep 2019. Retrieved from https://www.abs.gov.au/Ausstats/abs@.nsf/7d12b0f6763c78caca257061001cc588/fa9c11f1913bdafcca25765100098359!OpenDocument. from Australian Bureau of Statistics https://www.abs.gov.au/Ausstats/abs@.nsf/7d12b0f6763c78caca257061001cc588/fa9c11f1913bdafcca25765100098359!OpenDocument

Australian Small Business and Family Enterprise Ombudsman. (2016). Small Business Counts: Small Business in the Australian Economy. Retrieved from https://www.asbfeo.gov.au/sites/default/files/Small_Business_Statistical_Report-Final.pdf

CoreLogic Australia. (2020). Housing Values Continued To Rise In March – Conditions Expected To Cool Over Comings Months As Buyers And Sellers Wait For Confidence To Return. Retrieved from https://www.corelogic.com.au/news/housing-values-continued-rise-march-conditions-expected-cool-over-comings-months-buyers-and?utm_source=facebook&utm_medium=socialmedia&utm_campaign=20200402_nationalauctionmarketpreview

Heath, M., & Veroude, A. (2020). Huge Australian Household Debt Threatens to Worsen Recession. Bloomberg Retrieved from https://www.bloomberg.com/news/articles/2020-04-08/australia-s-huge-household-debt-threatens-to-worsen-recession

Henderson, A. (2020). Coronavirus JobKeeper support package worth $130 billion set to pass Parliament. ABC News. Retrieved from https://www.abc.net.au/news/2020-04-08/parliament-back-pass-jobkeeper-support-package-coronavirus/12125870

Khadem, N. (2020). Property market weakens amid coronavirus auction ban. ABC News. Retrieved from https://www.abc.net.au/news/2020-03-30/property-market-weakens-amid-coronavirus-auction-ban/12101822

Marketwatch.com. (2020). S&P 500 Index. Retrieved from https://www.marketwatch.com/investing/index/spx.   https://www.marketwatch.com/investing/index/spx

Matusik Missive. (2018). Housing Affordability. Retrieved from https://matusik.com.au/2018/10/30/housing-affordability/

Sigler, T., & Panczak, R. (2020). Ever wondered how many Airbnbs Australia has and where they all are? We have the answers. The Conversation. Retrieved from https://theconversation.com/ever-wondered-how-many-airbnbs-australia-has-and-where-they-all-are-we-have-the-answers-129003

SQM Research. (2020a). National Weekly Rents Statistics. Retrieved from https://sqmresearch.com.au/weekly-rents.php?national=1&t=1.   https://sqmresearch.com.au/weekly-rents.php?national=1&t=1

SQM Research. (2020b). PROPERTY GROSS RENTAL YIELD – CAPITAL CITY AVERAGE. Retrieved from https://sqmresearch.com.au/property-rental-yield.php?t=1&avg=1

Terrano, M. (2020). The average mortgage interest rate. Retrieved from https://www.finder.com.au/the-average-home-loan-interest-rate

The Treasury of Australia. (2020). Economic Response to the Coronavirus. Retrieved from https://treasury.gov.au/coronavirus

Worldometer. (2020a). Australia Coronavirus Statistics. Retrieved from https://www.worldometers.info/coronavirus/country/australia/

Worldometer. (2020b). Korea Coronavirus Statistics. Retrieved from https://www.worldometers.info/coronavirus/country/south-korea/

Các tin tức liên quan

Nên hay không đầu tư mua nhà tại Úc?

Tại thời điểm hiện tại, khi việc sở hữu một bất động sản (BĐS) tại nước ngoài đã không còn mới lạ đối với các… Xem thêm

Brisbane: Thành phố của tương lai

Thành phố Brisbane – thủ đô của Tiểu bang Queensland, là một thành phố lớn bên sông Brisbane River. Brisbane là một trung tâm văn… Xem thêm

Point Cook, Melbourne – Điểm nóng đầu tư bất động sản Úc

Trong những năm gần đây, Point Cook luôn nằm trong top 10 những khu đô thị thu hút được đầu tư và mua nhiều nhất… Xem thêm

Thị trường địa ốc sẽ tiếp tục phát triển trong sáu tháng đầu năm 2020

Thị trường địa ốc của Úc dường như sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong năm 2020 nhưng mức tăng giá có thể sẽ chậm… Xem thêm

Giá nhà tại Sydney và Melbourne có thể trở lại đỉnh điểm trong vòng 3 năm

Với sự thay đổi nhanh hơn dự kiến kể từ khi thị trường địa ốc Úc suy thoái vào năm 2017, các chuyên gia kinh… Xem thêm

Luật mua và sang nhượng bất động sản thổ cư tại Úc đối với người ngoại quốc

Theo luật Úc, thì bất động sản được quản lý bởi luật Tiểu Bang. Nhưng khi có yếu tố nước ngoài, thì luật đầu tư… Xem thêm